论碧桂园的“倒掉”

知名地产公司碧桂园，最近可是麻烦缠身。

路面沉降、横架坍塌、活动板房坍塌，把这个曾经风光无比的房企，推向舆论的风暴中。

而在一系列安全事故的背后，“高周转”这个有些陌生的名词，开始为大众所熟悉。

都是“高周转”惹的祸？

所谓“高周转”，有人将其概括为456，即摘牌当天出图，拿地后4个月开盘，5个月资金回笼，6个月回正，投入新的项目之中。

按照碧桂园董事长杨国强的想法，只要高速周转起来，哪怕每平米只能赚到100元，规模效益，也能够赚钱。

的确，从今年第一季度的情况来看，碧桂园交出了一份亮丽的成绩单：合约销售金额1879.7亿元，同比增长24.8%；合约销售建筑面积约2039万平方米，同比增长22.5%。

清华大学中国与世界经济研究中心研究员袁钢明认为，过于追求增长速度难免会出现问题，尤其是对于碧桂园这样抓时间、抢速度，而且创造出惊人速度的企业来说，出现这种事故也绝对不是偶然。可以说这其中的功过皆因“高周转”而起。

萝卜快了不洗泥，这个道理大家都懂，问题是，房地产企业为何要强调高周转呢？仅仅是利益使然吗？

在袁钢明看来，高周转倒不一定是房企的主动选择，而是一种被动的、不得不做出的选择。这与碧桂园“重仓”三四线城市的战略方向有关。

2009年，国务院召开十几次专题会议，重点讨论“推进保障性安居工程建设”，“棚户区改造”就此提升至“全国性任务”高度。

但是这样一个利国利民的政策却在执行过程中遭遇诸多困难，首要问题，就是钱从哪里来。因此2014年，国家首次引入“棚改货币化”概念，来解决“棚改没钱”的问题。

棚改专项进来后，加速了三四线城市去库存的效率，也大大提升了城镇化的进程，在一定程度上为地方债解压。但同时，政策的利好也让聪明的房地产企业嗅到了商机。有数据显示：2015到2017年，十强房企在三四线城市的销售额集中度由13%提升至25%。

据部分业内人士的分析，全国多城土地成交量仍处于高位，在一二线严格管控的推动下，大量房企涌入三四线城市拿地，高楼大厦如雨后春笋般拔地而起，在棚改的强力支撑和炒房投资的推波助澜下，房价也是水涨船高。

不仅如此，一些三四线城市楼市、土地市场更是出现双升温苗头。机构数据显示，受监测的300个城市中，三四线城市上半年土地出让金增幅较大，成交楼面均价、土地平均溢价率等数据的增长率明显高于一二线城市。

这种苗头已然被媒体关注到，几天来，新华社连发数文，“喊话”三四线楼市，表示楼市调控应从紧从严、精准出击，增强预期引导，加强秩序整顿，谨防三四线城市房地产市场成为新的风险聚集地。

一片狂欢之时，也往往预示着机会退潮的临近。

记者注意到，在今年第一季度碧桂园拿下的195个项目中，三四五线城市就有146个。一旦棚改贷款政策有变，在三四线拥有高库存的碧桂园等房企也会面临“被套”的困境。于是只能通过更加快速疯狂的“高周转”争分夺秒，抢占红利。然而“欲速则不达”，高周转下继而发生了房屋质量失控的局面。

不过，市场的信号已然发出。

有业内人士指出，全球贸易摩擦升级，房地产行业难免受到一定程度波及，尤其是今年6月，国开行宣布棚改政策不停，但收回棚改融资审批权限，同时将控制货币化安置比例。在这样的背景下，一些缺乏产业和人口支撑的二三四线城市，未来房地产的需求必将受到较大影响。

袁钢明告诉看看新闻Knews记者，三四市场的承载力是有限的，对人口的吸引力不足，房地产需求可能比较平淡，这已经从根源上决定了市场机会的短效性。在一系列的限贷限购政策的影响下，房地产开发商面临着巨大的考验，企业资金链紧崩，而这也是碧桂园这样的房地产开发商不得不加快周转的原因。

看看新闻Knews记者注意到，在今天召开的中央政治局会议上，房地产问题再次被重点提出。

会议强调，要下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。

而袁钢明则直言，目前房地产调控的大方向是对的，但在调控的力度和速度上应该适当放缓一些。

他认为,房地产本质上要和国内的经济相适应发展，能健康平稳的相互支持。如果你是单枪匹马发展，别的都跟不上，比如居民收入、风险监控体系、金融体系，甚至整个经济发展水平还没达到的时候，房地产发展的过快，就会造成脱节，会有风险。所以，房地产的发展要和经济发展相适应，这是我们总原则。

从这个意义上来说，正是碧桂园倒掉的几栋房子，带给我们的警示。

（看看新闻Knews记者：董亚欢 实习生 肖馨怡 编辑：施荔）