【综合】“以房养老”你能接受多少？

“以房养老”是近日最热的话题之一。试点4年后，以房养老保险走向全国。近日，银保监会表示，即日起，将老年人住房反向抵押养老保险扩大到全国范围，进一步深化商业养老保险供给侧结构性改革，满足老年人差异化、多样化养老保障需求。

老一辈的人在年轻的时候掏空六个钱包，背半辈子贷款买套房。前半辈子还完房贷，到老了，拿房子抵押养老，最后房子被收走。这一政策对他们这一辈的人来说有点难以理解和接受，今天小编就和大家来聊聊“以房养老”这个近期热点话题。

什么是老年人住房反向抵押养老保险？

老年人住房反向抵押养老保险，是一种将住房抵押与终身年金保险相结合的创新型商业养老保险业务。即：

拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

一图看懂“以房养老”

推进情况

◇ 2013年，国务院提出“以房养老试点”。

◇ 2014年7月，北京、上海、广州、武汉正式开展试点。投保人群应为60周岁以上、拥有房屋完全独立产权的老年人。

◇ 2016年7月，试点范围扩大至各直辖市、省会城市、计划单列市以及江苏省、浙江省、山东省、广东省的部分地级市，试点期间延长至2018年6月30日。

从试点情况来看，业务开展并不理想。

政策初衷本是满足老年人差异化、多样化养老保障需求，但是四年来，仅幸福人寿一家保险公司开展，截至今年6月底，98户家庭139位老人完成承保手续。

以房养老能拿到多少钱？

以现有的“以房养老保险”产品为例，假设一个老人持有一套价值100万元的房产，然后把价值100万元的房子交给银行。每个月可领取2514元。假设老人今年60岁，预期寿命86岁。等老人去世的时候，才不过领取26*3=78万元。

房子卖了去买年化4%的理财产品或稳定的银行股都比这个政策到手的钱多，而且本金还是自己的哇！就算没孩子的老人把房子卖了换套小房子收租金，自己拿钱去住养老院都比以房养老合算。

而且房子在中国作为那么大的固定资产，不断升值，并没有因为他用了多少年而进行固定资产贬值。所以没有哪个老人会傻到把房子交个国家让国家来养老。

四年试点承保不足百户，这其中到底是什么问题导致政策迟迟不能推进？

吐槽一：每月发的养老金累计不及房子总价值

吐槽二：房子抵押后，自己啥都没落着

吐槽三：把房子留给子女

吐槽四：担心保障问题

吐槽五：房子若大幅贬值或升值，利益该如何分割

还有部分网友担心房子只有70年产权，存在政策风险；也有人认为，为什么不直接卖房子，搬去养老院，觉得“以房养老”多此一举。

此前，央视和腾讯联手也做了一个相关调查，在2861人的调查样本中，大家之所以不愿意“以房养老”，有以下几方面原因：

64%人认为，收益不划算，觉得一辈子白辛苦了；

12%认为，形式和条款太复杂，不太理解；觉得“养儿防老”比较好，房子留给后人占比10%；3%认为，所有权不完整，不好操作；

1%认为，子女反对，容易引发家庭矛盾；

其他原因，比如房价上涨，但获得的养老金又太低等占比10%。

另一方面，作为供给端的保险公司也是顾虑重重，首家开展“以房养老”的保险公司幸福人寿原董事长孟晓苏曾表示，这个产品推出试点的时候，七八家都愿意做，最后做起来的只有幸福人寿一家。而最主要的顾虑就是担心房子贬值。

对此，国务院发展研究中心研究员刘卫民总结了，“以房养老”存在的四大风险：

资金风险：老人过世后才能处置房产，对现金流有要求；

市场风险：房价波动下跌，担心贬值；

法律风险：老人去世后，子女入住，称是“唯一住房”难以处置；

政策风险：房屋70年产权，到期后如何处置。

是否受房价波动影响？收益这笔账该如何算？

事实上，除了住房养老传给子女等传统道德意义上的阻碍，最大的“硬性”问题就是房价波动以及房子的产权处置。

房子价格谁定？

房屋价值的评估直接影响到了养老保险金额的多少，这个由谁来定？

由于各地房价差异巨大，通过以房养老领取的养老金不是按房屋的面积和地段估算，而是根据老人与保险公司共同选择的国家认可的第三方评估机构评估的房产价值进行估算。

房产增值收益投保人独享

在楼市涨的情况下，估值之后，增值的部分归谁？

试点产品分为参与型反向抵押养老保险产品和非参与型反向抵押养老保险产品，区别在于房产增值收益是由投保人独享还是和保险公司分享。

目前仅有的试点产品属于“非参与型”产品——如果房价上涨，房屋产权、收益归投保人所有，增值部分在扣除必要的费用后将归投保人的继承人所有；若房价下跌至不足以偿付养老费用时，则不足部分将由保险公司承担。

继承人想拿回房产咋办？

投保人在投保时通过补充协议指定继承人，继承人可在投保人身故后，在付清养老金本息等费用后，优先赎回房产，也可配合保险公司进行房产出售，变现后的资金扣除费用后，剩余资金则返还给继承人。但是，若房屋变现后的资金少于老人生存期间累积领取的养老金，差额部分则由保险公司自行承担。

比如，老人共领取了300万元养老金，此时继承人可以选择将300万元退还给保险公司，解除房产质押，合同终止。另一种选择是继承人选择由保险公司处置房产，卖房收入假设为350万元，保险公司将多余的50万元返还继承人。

这些老人可以尝试“以房养老”

虽然“以房养老”遇冷，但对于那些不需要把房子留给子女的人，完全可以通过这种方法变现，可以让老年人的“死钱”变成了“活钱”，既满足老年人希望“居家养老”，又能“增加养老收入”。

目前已有的案例中，选择购买“以房养老”保险的就多为孤寡老人。以试点城市广州为例，已承保的家庭中，孤寡老人占到一半，另一半则为低收入有子女家庭。

康先生住在北京市北五环边上的一个小区，政策试点的那年他69岁。由于女儿的不幸去世，只剩下康先生和老伴相依为命。老两口每个月的退休金加起来有7000多元，最大的财产就是一套三居室的房子，2014年的时候，这套房子评估为305万。

随后，幸福人寿保险公司推出了“以房养老”的保险产品，两人与保险公司签订了合约。根据合约，康先生和老伴儿将房产抵押给保险公司，每月从保险公司领取9000多元的养老金，而且他们还可以继续住在自己的房子里。在康先生的眼中，“以房养老”这事是值得做的。

“以房养老保险”适合谁？

“以房养老保险”目标人群主要是中低收入家庭、失独家庭、“空巢”家庭和单身高龄老人，特别是无子女老人或者是老人有多套房，无需留房给子女的家庭。

实际上，把房子抵押给保险公司领取养老金这件事，很多人尚难以接受。公开报道显示，截至今年6月，有多家保险机构获得了“以房养老保险”试点资格，但开展业务的仅幸福人寿一家，且完成承保手续的不足百户。究其原因，主要有三：

第一，中国人“养儿防老”和“家产传后”的传统观念根深蒂固。

第二，人们对制度设计、操作标准方面顾虑多多：房价如何评估，上涨收益算谁的？

第三，我国的房价高度的波动性和不明朗的发展走向使得稳定的房价上涨预期难以形成，致使保险公司担心无法收回全额贷款的风险。

让“以房养老”这个创新金融产品发挥更大的作用，还需要做多项工作。

以房养老从国外引入的舶来品：

在国外，反向抵押贷款是以房养老最为成功的模式，最早起源于荷兰，而运作最为完善、最具有代表性的是美国，除这两个国家外，加拿大、新加坡、英国、法国等国家的住房反向抵押贷款也发展得比较完善。

美国：美国“以房养老”“倒按揭”贷款对象为62岁以上的老年人。主要有三种形式：第一，联邦政府保险的倒按揭贷款；第二，由政府担保的倒按揭贷款，这种贷款有固定期限，老年住户须作出搬移住房及实施还贷计划后才能获贷；第三，专有倒按揭贷款，一般由金融机构办理，发放贷款的机构与住户同享住房增值收益。

加拿大：超过62岁的老人可将住房抵押给银行，贷款数额1.5万-30万加元，只要不搬、不卖，房产主权不变，可一直住到享尽天年，由后人处理房产时折还贷款。

新加坡：60岁以上的老人把房子抵押给有政府背景的公益性机构,由后者一次性或分期支付养老金,老人去世时产权由这些机构处理,“剩余价值”(房价减去已支付的养老金总额)交给其继承人。

日本：日本老龄化现象十分严重,导致其“以房养老”也非常普遍。通常选用“倒按揭”形式，适用于55岁以上的人群。这种贷款不需要还债，贷款人死亡时房子作为还债的资金。

警惕“以房养老”新型骗局

随着“以房养老”的推进，大家在担心“以房养老”存在的种种风险之时，打着“以房养老”旗号的骗局也要时刻提防。

据金融之家报道，去年，一种“以房养老”骗局在北京蔓延，这款打着“以房养老”名义的理财产品建议老人将房子抵押后向贷款公司借款理财，并在老人不知情的情况下签订“委托书”。

随后在诈骗犯与高利贷的多方配合下，私自将老人名下的房产以低价卖掉获利，这其中就有不少价值几百万的房子以千元卖出的真实案例，使不少老人不仅失去了房子被赶出家门，还背上了一身巨债。

整个过程虽然是被“忽悠”，但却是本人签下了将自己房屋抵押、买卖、产权转移、纳税甚至是收取放款等权利委托给“银主”处理的公证书，而这其中高额利息是真的，借款合同也是真的，公证书也是真的，骗子牢牢占据“合法”的位置，这让清醒后的老人们只能哑巴吃黄连，有苦说不出。

根据《中国养老金融调查报告2017》，调查对象中60岁以上老人拥有一套或一套以上房产的比例占83.5%，而同一报告显示超过八成的人群养老储备尚未达到预期的养老资金储备需求。尽管“以房养老”保险的推行之路还困难重重，仍需保持一份定力和耐心，通过不断地探索与实践，使之能够成为满足多元化养老需求、盘活自有住房资源的一条有效途径。