开发商举报自己违法卖房，法院岂能为不诚信撑腰

文丨沈彬

陕西一家开发商通过“举报自己”来取消原购房合同的“骚操作”，震惊了网络。

2016年时，西安消费者签订认购合同，从西安闻天科技实业集团有限公司购买了房屋，并支付全款。两年过去了，房价高涨了，开发商却以自己当时“没有预售许可证”为由，起诉了12名消费者，要求确认“合同无效”。而今年6月8日西安长安区法院对其中一案做出一审审理判决：认购合同无效。

两年前房价在谷底时，违规卖房赚了一波；两年之后房价大涨，通过确认合同无效，又打算赚一波。法律应该支持开发商这种“出神入化”的操作吗？

（图片来源：视觉中国）

没有经过专业法学训练的人，可能觉得合同“违法”了就应该无效。其实，并不是那么一回事，民事活动首先应该尊重当事人意思自治，违反法律并不必然带来合同的无效，合同效力和行政违法也是两回事。

这次开发商提出合同无效的理由似乎挺有道理。2003年，最高人民法院公布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。”

但是，且慢！最高法的这个司法解释后面还跟着半句话——“但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”涉案房屋已经于今年6月8日，获得《商品房预售许可证》，那么当初的合同就可以被“追认”为有效的。

还要注意到，这是2003年中国房地产处于冰点期时制订的司法解释，用一句台词来说，“当年卖出去一套房子，就像做了一件坑蒙拐骗的事一样”，司法解释强调“诉前取得商品房预售许可证”，针对的情况是消费者毁约！等到2009年，最高法《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》的表态，已经改成“尽可能维持合同效力”。

从另一个角度来说，尊重契约是市场机制的根本和灵魂所在。所以，最近10多年来，最高人民法院对于合同因为“违反法律而无效”的情形，一直在做“限制性的解释”，避免合同因为政府出了一个新规章等等行政瑕疵，就被判定为无效。

1999年的《合同法》规定：“违反法律行政法规的强制性规定”，合同无效。之后，最高人民法院一直担心这一条被滥用，一再对“强制性规定”加以限制。

（图片来源：视觉中国）

2009年最高法《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》的第15条，在谈到合同因为涉及“违反强制性规定”而无效时，明确应该注意区分“效力性强制规定”和“管理性强制规定”，只有属于前者时，合同才是无效的。第16条再强调，只有该合同的发生，“绝对地损害国家利益或者社会公共利益”时，人民法院才能够认定无效。

比如，《公务员法》规定公务员不得经商，这属于“管理性规定”，但不是“效力性强制性规定”。所以，公务员违规经商时签订的合同还是“有效的”！如果公务员签了商业合同，等到要亏本时却以“自己是公务员不能经商”为由要求合同无效，那是把两头的便宜都占了。

同理，开发商当初售房时没有办预售许可证，本质上是违反了“管理性规定”，应该作出行政处罚，而不是让花了全款买房的消费者，为开发商的违法埋单。这次开发商的“自我举报”闹剧，是对于法律、诚信原则一而再的羞辱。

再退一步说，即使合同被判定无效，那是因为开发商的过错造成的，其应该承担《合同法》所规定的“缔约过失责任”，开发商必须承担因房价上涨造成的购房人的损失。

法理上说：一个人不能通过自己的不诚信而获利。司法判决绝对不能为开发商的不诚信撑腰，不能让开发商通过违法、失信，把两头的便宜都给占了。房价